Nhiều hệ lụy lớn từ cơn sốt đất ảo

11/05/2017

“Cơn sốt đất ảo” đã trở thành khái niệm không còn xa lạ trên thị trường bất động sản (BĐS). Sốt đất ảo xuất hiện đồng nghĩa với việc giá đất tăng ảo, mặt bằng giá mới liên tục được thiết lập, thổi phồng bong bóng BĐS. Dòng tiền đổ vào bất động sản ngày một lớn, bong bóng được bơm căng, tới một ngưỡng nào đó có thể xảy ra đổ vỡ gây thiệt hại cho nền kinh tế.


Cơn sốt đất ảo là gì?


Cơn sốt đất ảo được hiểu là sự gia tăng giá đất trong thời gian ngắn trên diện rộng với mức tăng đột biến từ 1,5 – 2 lần, trong khi đó nhu cầu sử dụng đất là ảo. Người mua đất phần đông là giới đầu tư, mua thường bỏ hoang mà không quan tâm tới giá trị thực tế. Do tâm lý đám đông mà mặt bằng giá đất luôn có chiều hướng tăng, nhu cầu ảo xuất hiện nhiều, từ đó giá đất tăng lệch cơ sở thực tế.


Khu vực vùng ven thường là nơi khởi phát các cơn sốt đất. Còn các cơn sốt đất ảo thường xuất hiện tại những khu đất chưa đủ động lực thúc đẩy gia tăng giá trị trong khi đó biên độ tăng lại quá lớn. Giá thường tăng mạnh hơn 100% trong 6 – 12 tháng, cũng có khi cao hơn nữa trong một khoảng thời gian ngắn. Việc tăng giá này xuất phát từ vùng ven sau đó lan ra vùng sâu vùng xa, bùng phát trên diện rộng ngay cả với tin đồn.


Nguyên nhân những cơn sốt đất thường bắt nguồn tại các vùng ven thường là giá đất tại đây luôn rẻ hơn các khu vực khác. Các nhà đầu cơ đổ xô mua đất khu vực này với kỳ vọng cơ sở hạ tầng trong tương lai sẽ phát triển có thể kích giá đất tăng lên, trong khi đó, vốn đầu tư vào ban đầu lại khá rẻ. Theo nguyên lý thị trường, giá đất có tính chu kỳ, theo nguyên tắc chảy về chỗ trũng. Khu vực có giá đất rẻ sẽ từng bước hình thành mặt bằng giá mới, từ đó được săn lùng, đầu cơ khá nhiều.




[caption id="attachment_1496" align="aligncenter" width="708"]Cơn sốt đất nền thường xảy ra ở vùng ven Cơn sốt đất nền thường xảy ra ở vùng ven[/caption]

Gần đây nhất tại Tp. HCM, các cơn sốt đất diễn ra vào năm 2007. Khi đó, chỉ trong một vài ngày, giá bất động sản tăng “chóng mặt”. Thời điểm này, giá chào buổi sáng và buổi chiều trong cùng 1 ngày đã có thể khác nhau. Các đơn vị môi giới địa phương cập nhật giá đất liên tục trong ngày, trong tuần mà không theo thông lệ hằng quý. Biên độ tăng giá đất cũng vượt ngưỡng phổ biến của kênh đầu tư này. Trong cơn sốt, tỷ lệ tăng có thể lên tới 70 – 100% thậm chí 200% 1 năm.


Cơn sốt đất ảo hình thành do đâu?


Trong một thị trường phát triển ổn định và bền vững, các cơn sốt đất ảo khó có thể xuất hiện. Theo các chuyên gia, chỉ khi các điều kiện bất ổn, bất hợp lý kéo dài hộ tụ lại, cơn sốt đất ảo mới “được dịp” hình thành.


Đầu tiên là câu chuyện điều chỉnh quy hoạch hạ tầng xã hội hay sự phát triển của các dự án giao thông như đã nói trên. Tiếp theo là hiện tượng bùng nổ những tín hiệu lạc quan, kỳ vọng tăng giá, lợi nhuận đột biến từ các môi giới, chủ đầu tư. Từ đây tâm lý đám đông xuất hiện. Kỳ vọng càng lớn dẫn đến tiền bơm vào thị trường địa ốc càng nhiều do hành vi đầu cơ lên cao.


Cơn sốt ảo hút dòng tiền chảy vào bất động sản, đặc biệt là đất đai nhưng lại bỏ hoang, dẫn đến dòng vốn bị đánh giá là dòng tiền chết. Những điều kiện này tích tụ lâu ngày sẽ trở thành những mầm bệnh gây tổn thương thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.


Sốt đất ảo gây nên nhiều hệ lụy


Cơn sốt đất ảo sẽ khiến giá đất tăng ảo, liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, làm thổi phồng bong bóng bất động sản. Khi xuất hiện cơn sốt đất ảo, dòng tiền đổ vào bất động sản ngày càng lớn, bong bóng được bơm căng và đến ngưỡng nào đó có thể xảy ra đổ vỡ hoặc giảm tốc bất ngờ, gây thiệt hại cho nền kinh tế.


Hệ lụy là thị trường có thể bước vào chu kỳ suy thoái nhẹ, thậm chí khủng hoảng. Tùy vào sức đề kháng của nền kinh tế cũng như tác động từ bên ngoài (toàn cầu hóa…) mà chu kỳ suy thoái có thể ngắn hoặc dài. Dòng tiền lẽ ra có thể dùng để sản xuất tiêu dùng, quay vòng vốn phát triển kinh tế thì trong cơn sốt đất lạ trở thành dòng tiền “bất động”. Hệ thống ngân hàng cũng bị ảnh hưởng không nhỏ nếu người mua BĐS sử dụng dòng vốn vay.


Các chuyên gia khuyến cáo người mua đất cần cân nhắc nhiều yếu tố khi tiến hành giao dịch trong thời điểm nhạy cảm để tránh nguy cơ mất tiền hay thua lỗ. Người mua rất cần quan sát thị trường trên diện rộng để có thể theo sát được diễn biến từng thời điểm. Trước khi quyết định giao dịch cần tiến hành thẩm định giá bằng nhiều phương pháp: so sánh các hoạt động mua bán gần nhất, đối chiếu vị trí, tiện ích, mật độ dân số… Giới chuyên môn cũng khuyên nhà đầu tư nên cân đối dòng tiền, tránh đi vay khi thị trường sốt ảo nhằm tránh bẫy lãi suất thả nổi.


 (Theo Vnexpress)

Ảnh dự án

Phoi canh goc
Hải Long Land phân phối chính thức dự án Xuân La West Lake
Hateco5_Cam1_Tongthe
Hateco Green Park – Sống giữa thiên nhiên xanh
Fusion Studio TIFF File
Bidhomes The Garden Hill 99 Trần Bình – Nơi bình yên mong ước
Hateco3-TT2r2
Dự án Hateco Green City – Sống trọn cảm xúc